Être promoteur immobilier n’est pas un métier réglementé par la loi française. Il n’existe pas de définition légale de cette profession. Pourtant, faire de la promotion immobilière est une activité complexe car elle demande des compétences dans des domaines biens différents. Ainsi, si tout un chacun peut devenir promoteur immobilier, il est préférable de bien se renseigner avant de se lancer. Attention, obtenir une carte de transaction immobilière ne fonctionne que pour les transactions et n’est pas en lien avec la promotion.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une activité de promotion immobilière ?
L’article 1831-1 du Code civil dispose en substance que le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel une personne dite » promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices. Le code civil renseigne ensuite précisément sur ce que recouvre l’activité de réalisation d’un programme immobilier : le promoteur doit gérer les opérations juridiques, administratives et financières. Il est évidemment responsable de la bonne exécution des travaux sous-traités. Ainsi, un promoteur immobilier est une personne polyvalente car elle doit savoir gérer toute les facettes que recouvre la maîtrise d’ouvrage. Cela s’étend donc de la conception de l’édifice jusqu’à la fin de la garantie décennale – soit 10 ans après la réception de l’immeuble. Le maître d’œuvre sera donc tour à tour urbaniste, agent immobilier, commerçant, juriste et comptable.
Qui peut exercer l’activité de promotion immobilière ?
Le code civil n’indique pas clairement qui peut devenir promoteur immobilier. En pratique, la densité des compétences indispensables à ce métier fait que celui-ci est souvent exercé par des professionnels de l’immobilier. Pourtant, un particulier pourra devenir promoteur immobilier, pour peu qu’il s’entoure de connaisseurs chevronnés – tels que des juristes, des architectes ou des ingénieurs. Ces particuliers sont le plus souvent des investisseurs, cherchant à rentabiliser une acquisition foncière. Bien menée, il s’agit d’une pratique qui peut s’avérer lucrative puisqu’elle peut permettre de réaliser de belles plus-values. Mais avant tout, que ce soit en tant que professionnels ou non-sachants, s’engager dans un tel projet nécessite en tout premier lieu de choisir le bon format de société.
Quel statut pour acheter et revendre des biens immobiliers ?
La société civile de construction-vente (SCCV) est le statut juridique le plus approprié puisqu’il répond parfaitement à l’activité de promotion immobilière. Il permet d’acheter pour construire un ou plusieurs bâtiments en vue de le ou les revendre dans le but de réaliser un bénéfice.
Les avantages de la SCCV
La SCCV étant soumise au régime des sociétés de personnes, elle n’est pas redevable de l’impôt sur les sociétés. On dit qu’elle bénéficie d’une fiscalité transparente. Ce sont ses associés qui paieront l’imposition sur les bénéfices nets qu’ils recevront. Elle permet aussi de pouvoir recourir au contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce contrat sied parfaitement à l’activité de promotion immobilière car il permet de pouvoir vendre un appartement sur plan, c’est-à-dire avant sa construction. Ainsi, tant que tous les lots d’un programme immobilier ne sont pas réservés, il n’est pas possible de commencer la construction. Si cela peut sembler dérangeant de prime abord, c’est en fait une sécurité qu’offre le contrat de VEFA. En signant ce type de contrat pour chaque logement, le promoteur immobilier s’assure, d’une part, que son projet produira un rendu sur investissement, et, d’autre part, qu’il aura les fonds suffisants pour mener à son terme la construction de l’ouvrage en question.
Les inconvénients de la SCCV
Choisir ce type de société interdit aux associés de s’attribuer pour tout ou partie la jouissance ou la propriété des immeubles vendus. En pratique, cela signifie qu’une personne ayant participé à la constitution du capital social de la société ne peut pas acquérir, à titre onéreux ou gratuit, un immeuble détenu par sa société. Par ailleurs, la création d’une SCCV implique obligatoirement de souscrire certaines garanties. Par exemple, le promoteur immobilier, considéré comme un constructeur au titre des articles 1792 et suivant du Code civil, doit s’assurer contre les désordres décennaux à l’aide d’une assurance dommage-ouvrage. Cette assurance est nécessaire pour obtenir la Garantie Financière d’Achèvement, elle-même indispensable pour vendre en VEFA. Retrouvez plus de détails sur la vente en VEFA.
Comment créer une SCCV ?
La création d’une SCCV est relativement simplifiée dans ses formalités puisqu’elle présente de réelles souplesses par rapport à d’autres sociétés civiles immobilières. Ainsi, la consultation d’un notaire n’est pas à prévoir (sauf en cas d’apport d’un bien immobilier dans le capital). Les statuts peuvent donc être rédigés par acte sous seing privé. Comme dans toutes les sociétés, ils doivent mentionner les mêmes mentions obligatoires (siège social, personnes gérantes, organisation…). Voici les spécificités de la SCCV :
- le nombre d’associés est au minimum de deux. Ils peuvent être des personnes physiques ou morales et leurs nationalités n’a pas d’importance,
- la constitution d’un capital n’est pas obligatoire lors de la création de la SCCV.
La déclaration de création d’une SCCV à l’administration française se fait via un cerfa intitulé “ MO société civile ”. Il convient ensuite de publier un avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales (journaux d’informations locales, départementales ou régionales) puis de demander une immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises.