Le choix d’un promoteur immobilier pour la vente d’un terrain dépend de nombreux paramètres mais aussi de vos objectifs. Souhaitez-vous vendre au meilleur prix ? Ou le plus rapidement possible ? Souhaitez-vous minimiser le risque que votre projet n’aille pas au bout en choisissant un promoteur aux reins solides ?
Cet article vous donne tous les critères pour choisir correctement un promoteur, comme cela vous saurez comment choisir dans notre classement de promoteurs ou notre comparatif de promoteurs.
Sommaire
Promoteur local vs promoteur national
Les promoteurs qui évoluent dans votre région connaîtront mieux le marché de l’immobilier local. De ce fait, ils seront plus à même de vous faire une proposition plus intéressante financièrement. Par ailleurs, vous aurez plus de facilité à visiter les projets qu’ils ont déjà réalisés (prenez le temps de le faire pour vous assurer de leur qualité qui est souvent le reflet du professionnalisme du promoteur). Enfin, il connaîtra certainement mieux les réglementations d’urbanisme, les acteurs locaux et éventuelles contraintes environnementales locales.
Petit promoteur vs gros promoteur
Les grosses sociétés de promotion immobilière s’intéresseront à votre bien si le volume de l’opération est suffisamment grand pour eux. Si le volume de l’opération est trop petit, vous n’aurez pas d’autre choix que de passer par des petits promoteurs. Les promoteurs dont l’effectif dépasse 20 personnes auront des références plus nombreuses ainsi qu’une capacité financière plus conséquente, mais les négociations sur le prix du terrain seront certainement beaucoup plus ardues.
Consulter plusieurs promoteurs
Pour choisir un promoteur, vous pouvez en contacter plusieurs et attendre que chacun d’eux vous fassent une offre. Soyez vigilants, ne vous laissez pas forcément tenter par celui qui vous fera la meilleure offre financière. Cela veut peut-être dire qu’il a été trop optimiste dans l’estimation des coûts de son opération et/ou les prix de vente, ce qui pourraient tout simplement aboutir à un abandon du projet. Si vous souhaitez vous rassurer sur le prix de vente de votre bien, faites-le estimer par un professionnel indépendant.
Délais pour la réalisation de la vente
Une vente à un promoteur demande du temps car les démarches à accomplir, notamment les démarches administratives, sont nombreuses et chronophages. Cependant, un promoteur qui fait preuve de professionnalisme sera capable de vous proposer des délais précis (au mois près). Faites attention si un promoteur vous promet une vente en moins d’un an, il est quasiment impossible de conclure une vente de terrain en si peu de temps. Pour faciliter votre vente : comment vendre à un promoteur immobilier ?
Qualité du promoteur
La rigueur, l’organisation et le pragmatisme sont des qualités plus importantes pour un promoteur qui doit composer avec de nombreuses contraintes. Méfiez-vous des beaux parleurs. Les promoteurs sont généralement de bons commerciaux qui sauront vous emballer. Vérifiez les sites internet afin de vous faire une idée sur celui à qui vous avez à faire. Vous pouvez également prendre rendez-vous auprès du service de l’Urbanisme afin de recueillir des avis sur certains promoteurs. Un bon promoteur sera en mesure de justifier son offre de prix par rapport à son projet de construction et au marché. Vérifiez enfin sa disponibilité. Un promoteur qui n’est jamais joignable est un promoteur mal organisé.
Pour être sûr de la qualité de votre promoteur l’on vous dit comment différencier un bon promoteur d’un mauvais.
Qualités des partenaires du promoteur
Un promoteur ne sera pas seul pour mener à bien son projet. Il sera accompagné par de nombreux professionnels de la construction, notamment l’architecte. Assurez-vous que ces professionnels ont également de bonnes références et/ou une bonne réputation.
Capacité du promoteur à innover
Choisir un promoteur qui a une capacité d’innovation permettra d’avoir un projet architectural plus séduisant pour le service de l’Urbanisme et donc augmentera les chances de voir le permis de construire obtenu.
Indemnité d’immobilisation
L’indemnité d’immobilisation est de dédommagement que le promoteur devra vous verser s’il renonce à la réalisation de son projet quand bien même toutes les conditions suspensives sont réalisées. Avant de faire votre choix, interrogez le promoteur sur le montant de l’indemnité qu’il est prêt à vous verser si la vente ne se conclut pas. Ce montant doit être au minimum de 5 % du prix d’achat du bien.
Conditions suspensives
Le promoteur va se sécuriser lors de la signature de la promesse de vente en incluant de nombreuses conditions suspensives qui lui permettront de « sortir » de la promesse de vente si l’une d’entre elles n’est pas réalisée. De ce fait, l’indemnité d’immobilisation ne serait pas due. Les conditions suspensives classiques sont l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, l’absence de pollution sur le terrain, l’absence de prescription pour fouilles archéologiques, l’absence de présence d’un sol dont la nature nécessiterait des fondations spéciales, l’absence d’amiante ou encore l’obtention d’une garantie financière d’achèvement. Cette dernière, obligatoire et pouvant être délivrée par un établissement de crédit ou un assureur, garantit la livraison de l’immeuble à construire en cas de défaillance du promoteur. Vérifiez que vous pouvez négocier les délais de ces conditions suspensives. Un promoteur fermé à toute négociation ne sera certainement pas le meilleur choix que vous puissiez faire
Trésorerie bien portante
Vérifiez la stabilité financière du promoteur : il est important que le promoteur puisse justifier d’une trésorerie positive et en bonne santé. S’il ne possède pas de suffisamment de fonds propres, il ne pourra pas mener à bien les études permettant de déposer et obtenir un permis de construire, et il aura beaucoup de mal à trouver des partenaires bancaires pour financer son projet. Pire, il risque de ne pas pouvoir être en mesure de vous verser l’indemnisation d’immobilisation.
Quels sont les risques en cas de choix d’un mauvais promoteur ?
Choisir un promoteur qui n’a pas la capacité de mener à bien son projet va vous faire perdre du temps. C’est pour cette raison que les conditions suspensives sont importantes. Assurez-vous qu’elles ne sont pas trop nombreuses et que les délais sont optimisés.
Le promoteur peut également vous faire perdre de l’argent en achetant votre bien en dessous du prix du marché sans que vous vous en rendiez compte. Pour vous prémunir contre cela, faites estimer votre bien par un professionnel indépendant ou consultez d’autres promoteurs.
Vous pouvez aussi prendre conseil auprès de professionnels de l’immobilier qui sauront vous conseiller au mieux et vous éviter de faire de mauvais choix.