La promotion immobilière est une opération de réhabilitation ou de création de produits immobiliers, tels que sont les logements, bureaux ou autres infrastructures. Moteurs de l’économie française, les promotions immobilières concernent à 80 % les logements. Ce n’est pas évident de bien savoir comment faire de la promotion immobilière. Cette activité requiert ainsi des financements importants, relatifs à tout achat immobilier. Pour cela, trois sources principales sont disponibles : les opérations de crédit bancaire, la Vente en État de Futur Achèvement, aussi appelée VEFA, ou le recours aux fonds propres. D’autres moyens, plus secondaires, sont également utilisables afin de financer une opération de promotion immobilière, comme par exemple le financement participatif ou le recours à des subventions.
Sommaire
Le recours au prêt bancaire
Le crédit bancaire est très souvent utilisé pour financer les opérations de promotion immobilière. Afin de profiter de cette solution, il est nécessaire de présenter un projet de construction sous la forme d’un business plan. Il est en effet primordial que le projet immobilier soit rentable, en plus d’être réalisable.
La plupart du temps, la banque finance les opérations de promotion immobilière à hauteur de 35 % à 40 %. Afin de déterminer taux et formules idéales, elle réalise généralement une étude de marché et prend en compte les différentes spécificités du projet (emplacement du terrain, contraintes juridiques…). Une fois cela fait, l’organisme bancaire peut proposer un type de crédit parmi les trois catégories suivantes : crédit avec avance de trésorerie, sans avance de trésorerie et prise de participation. Vous aurez besoin de monter un dossier pour obtenir ces financements.
Les crédits avec avance de trésorerie
Cette option constitue le mode de fonctionnement principal des organismes de crédits. Crédit de courte durée, entre 2 et 3 ans, son ouverture ne nécessite pas de remise de fonds : la banque fournit en effet au fur et à mesure, selon les besoins du demandeur. La banque ne prête que 40 % des fonds nécessaires à l’opération, et le promoteur se doit d’avoir un apport personnel de l’ordre de 20 %. Les 40% restants sont financés par les ventes sur plan.
Les crédits sans avance de trésorerie
Dans le cas d’un crédit sans avance de trésorerie, l’organisme bancaire de verse pas de fonds. Il offre seulement des garanties sur la réalisation des travaux. Ce mode de financement permet aux futurs acheteurs d’être sûrs d’acquérir leur bien immobilier.
Les prises de participation
La prise de participation est une opération durant laquelle la banque réalise une avance de fonds sous la forme d’un apport en capital. Cela lui permet de s’associer à l’opération de promotion immobilière et d’en partager les résultats, que ces derniers soient sous la forme de gains ou de pertes.
Le financement des opérations de promotion immobilière par un organisme bancaire est ainsi réalisable par trois moyens différents. Cependant, ce mode de financement nécessite un projet réalisable et durable afin d’être accordé.
La vente en état de futur achèvement (VEFA)
Particularité française, la vente en état de futur achèvement permet au promoteur immobilier de pré-commercialiser son projet, c’est-à-dire de mettre ce dernier à la vente avant qu’il ne soit totalement achevé. Nécessitant une réelle protection pour les acheteurs, ce mode de financement est fortement encadré par la législation française.
La vente en état de futur achèvement permet au promoteur de recevoir une partie du prix du logement à chaque étape de l’avancement des travaux. Cela permet de payer les prestataires au fur et à mesure et de rentabiliser l’opération de promotion immobilière sur le long terme, et non pas seulement à la fin du projet.
Une fois que la moitié du projet immobilier est commercialisée, il est possible pour le promoteur d’avoir recours à un crédit bancaire. Il convient également de souligner que les financements d’opérations par VEFA permettent d’avoir des frais de notaire à hauteur de 3 % seulement, ce qui peut être un avantage commercial non-négligeable. Retrouvez plus de détails sur la vente en VEFA.
La vente sur plan peut donc être une option envisageable pour le financement des opérations de promotion immobilière. Il existe cependant une troisième voie : le recours au fonds propres.
Le recours aux fonds propres
Tout promoteur immobilier doit financer une partie de ses opérations de promotion immobilière par des apports propres. Cela permet en effet aux banques d’avoir une garantie de sécurité et est indispensable à tout financement par crédit. Généralement, le financement par fonds propres se situe aux alentours de 10 % à 15 % de la prise en charge totale. Il n’est pas possible, la plupart du temps, de financer la totalité d’un chantier immobilier par soi-même, du fait des besoins en trésorerie importants que requiert ce type d’opérations.
Les fonds propres, même s’ils ne constituent pas un pourcentage important du financement des opérations de promotion immobilière, ont un rôle primordial. Ils sont en effet nécessaires afin de profiter d’un crédit bancaire, de nombreux emprunts étant refusés faute de moyens propres au promoteur. Afin de s’assurer une source de financement stable, il est possible d’augmenter ses fonds en recourant au financement participatif, aussi nommé crowfunding, ou bien en demandant des subventions.