Si vous souhaitez devenir promoteur immobilier ou alors travailler avec un promoteur pour vos projets vous aurez besoin de connaître exactement son rôle. Un promoteur immobilier est professionnel du secteur de l’immobilier qui réalise des opérations immobilières et en assure la commercialisation. Il peut exercer son métier de deux manières :
- Soit il réalise son propre programme. Il est alors le maître d’ouvrage et il finance son programme lui-même (via des fonds propres et/ou au moyen de prêts bancaires).
- Soit il réalise le programme d’un tiers. Il est alors mandaté par le maître d’ouvrage et lié à celui-ci par un contrat de promotion immobilière (CPI). Le maître d’ouvrage n’a ainsi d’autre responsabilité que de s’acquitter du prix convenu, le promoteur endossant toutes les autres tâches et responsabilités liées à l’acte de construire, notamment les démarches administratives, juridiques et financières afférentes à l’opération. Le contrat de promotion immobilière est défini par l’article 1831-1 du Code civil.
Sommaire
Domaines d’interventions
La promotion immobilière est une activité polyvalente recouvrant de nombreux domaines. Il est ainsi possible pour les promoteurs de se spécialiser :
- Dans la prospection de foncier, en tant que développeur foncier ;
- Dans la conception et la réalisation des opérations immobilières, en tant que responsable de programmes ;
- Dans la vente des produits immobiliers réalisés.
Compétences nécessaires
Le métier de promoteur immobilier est trs règlementaé et demande donc de la méthode et de la rigueur. Son activité touche à de nombreux domaines et coordonne de nombreux corps de métier voués à intervenir sur l’opération immobilière. Il doit donc justifier de connaissances solides en :
- Urbanisme et architecture ;
- Financement ;
- Droit ;
- Construction ;
- Publicité et commercialisation.
Cette combinaison de compétences et cette maîtrise de l’information font de lui un acteur majeurs du marché de l’immobilier.
Déroulement d’une opération de promotion
Réaliser une opération de promotion immobilière n’est pas simple. Les étapes clés du métier de promoteur immobilier sont la recherche du foncier (le terrain étant le support essentiel de toute opération), le dépôt et l’obtention des autorisations administratives nécessaires (le plus souvent un permis de construire), l’obtention d’une garantie financière d’achèvement (généralement nécessaire à l’obtention d’un prêt bancaire) et enfin la vente des produits immobiliers qu’il réalise.
Le plus souvent, le promoteur immobilier est titulaire d’une promesse de vente sur un terrain. Il dépose les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de son programme immobilier, s’assure de leur purge de tout recours, puis propose les logements qu’il souhaite réaliser à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire que les logement sont vendus « sur plans » pendant les travaux, et parfois même avant le début des travaux. Les sommes sont versées par l’acheteur tout au long de la construction ce qui permet au promoteur de financer ses travaux au fil des phases d’achèvement. Ces phases sont définies au sein d’un contrat de réservation puis d’un acte de vente authentique. Leur paiement ne peut se faire que si l’avancement des travaux a effectivement été constaté. Retrouvez plus de détails sur la vente en VEFA.
Par analogie, le promoteur peut vendre en l’état futur d’achèvement d’autres produits immobiliers, comme des bureaux, des résidences, des locaux commerciaux ou des hôtels.
Étapes clés
Les principales phases du métier de promoteur immobilier sont les suivantes :
- Rechercher et acheter des terrains, en les viabilisant si nécessaire ;
- Etudier de faisabilités sur les terrains prospectés afin de définir notamment le programme de construction ;
- Réaliser des bilans de promotion (prévision des dépenses et des recettes prévisionnelles de l’opération, faisant apparaître ainsi la marge du promoteur) ;
- Missionner les intervenants nécessaires à la conception du programme, notamment l’architecte ;
- Trouver un financement et si nécessaire des investisseurs ;
- Déposer et obtenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de l’opération (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en gérant les contraintes d’urbanisme ;
- Organiser les appels d’offres et passer des marchés de travaux avec des entreprise de construction ;
- Assurer la promotion de l’opération (publicité et campagne de communication autour du programme), prospecter les acheteurs potentiels ;
- Assurer le suivi technique et administratif du chantier ;
- Diviser l’immeuble en lots et de créer si nécessaire la copropriété ;
- Réceptionner le chantier, en assurer la livraison aux acquéreurs et assurer les garanties réglementaires, notamment la garantie de parfait achèvement.