Les promoteurs immobiliers sont des professionnels du foncier, qui prospectent, recherchent, puis proposent des espaces constructibles ou déjà bâtis. Les promoteurs immobiliers sont de très fins connaisseurs des zones géographiques, des aspects réglementaires ainsi que des montages financiers qui permettent, pour les projets les plus complexes, d’assurer le financement du projet.
Durant leur travail de prospection, les promoteurs immobiliers sont chargés de dénicher les zones constructibles ou terrains vagues et de s’assurer de l’intérêt que suscitera le terrain auprès des clients.
Dans un premier temps, c’est la localisation que évaluer le promoteur immobilier. Le terrain est-il en zone urbanisée ou en zone rurale ? L’espace est-il dans une zone en développement ou dans un lieu en déclin ? D’autres considérations clés viennent étayer le dossier, telles que la proximité avec les axes et moyens de transports (gares, transports en communs, autoroutes…), la proximité avec des commerces (pharmacie, boulangerie…) ou la proximité avec divers lieux d’activité, tels que des clubs sportifs ou des clubs artistiques.
Dans l’ensemble, le promoteur doit apprécier la situation géographique du terrain. S’ajoutent à cela des contraintes en termes d’aménagement, telles que le raccordement en eau et en électricité. Il n’est pas rare de voir les promoteurs s’intéresser à un terrain totalement nu, et y installer les infrastructures nécessaires à sa viabilisation, telles que les égouts, une rue ou un chemin.
Le promoteur immobilier est donc une pièce essentielle de la chaîne des professionnels qui interviennent dans une opération immobilière. Retrouvez plus d’informations sur ce qu’est un promoteur immobilier et quel est son rôle. Toutefois, vous imaginerez que les terrains n’ont pas tous la même valeur. En effet, certains promoteurs seront spécialisés dans les infrastructures haut-de-gamme, d’autres dans les infrastructures standards, quand un troisième type de promoteurs s’occupera de produits dits sociaux.
Sommaire
La promotion immobilière haut-de-gamme
Tout d’abord, nous allons présenter les caractéristiques d’une opération de promotion haut-de-gamme. Elle se caractérise par plusieurs aspects significatifs, qui la distingueront de ses concurrents.
Une opération de promotion immobilière haut-de-gamme va se caractériser par le nombre d’acteurs qui vont être impliqués dans le projet. Afin de proposer des prestations toujours plus satisfaisantes, les promoteurs immobiliers haut standing sont dans l’obligation d’innover et de collaborer avec divers interlocuteurs, afin de répondre à des critères spécifiquement liés à l’immobilier haut-de-gamme :
- Proposer un emplacement parfait pour les clients (vue, proximité avec les lieux de vie, calme) ;
- Trouver les meilleurs professionnels pour un rendu final unique (des concepteurs tels qu’architectes d’extérieurs et d’intérieurs et des réalisateurs, tels que les peintres, électriciens, plombiers et décorateurs).
De manière générale, une opération de promotion immobilière haut-de-gamme se traduira par une localisation excellente, si ce n’est d’exception (vue ou accès à la mer, calme, zone stratégique), des prestations de haute qualité (matériaux utilisés, design moderne, logeabilité, taille des espaces de vie), ainsi qu’un suivi irréprochable du projet, à savoir ses délais, sa bonne exécution mais aussi le suivi auprès de la clientèle une fois le produit immobilier livré. Le promoteur immobilier, s’il veut piloter un projet de haut standing, doit donc être en capacité de dénicher un emplacement rare et prisé, et de réunir des professionnels suffisamment qualifiés pour satisfaire des exigences complexes, tant en termes technique qu’artistique.
Il n’est donc pas à la portée de tous les promoteurs immobiliers de prendre part à des opérations immobilières haut-de-gamme. Certains s’en sont même fait une spécialité. Parmi les promoteurs immobilier haut standing reconnus, nous pouvons citer Barnes International, société immobilière célèbre pour la qualité de sa prospection et la commercialisation de biens luxueux. Également, Emeris Immobilier, promoteur et constructeur de produits immobiliers haut-de-gamme, présent notamment dans le sud de la France. Citons également 6ème Sens Immobilier, société lyonnaise de promotion et de revalorisation qui monte dans l’immobilier haut standing.
La promotion immobilière standard
Si la promotion immobilière s’occupe de programmes haut-de-gamme, elle est aussi présente sur le segment standard, permettant la sortie de terre de produits immobiliers plus classiques, qu’ils soient à destination des entreprises (tertiaire) ou de particuliers (logements).
Une opération de promotion immobilière standard mobilisera des équipes dédiées, à la recherche d’un emplacement relativement stratégique mais toutefois abordable, destiné à accueillir des logements à coût moyen ou des installations tertiaires. Dans cette optique, les promoteurs immobiliers spécialisés dans les produits standards auront un terrain de chasse différent des promoteurs haut-de-gamme. Ils devront cependant prendre en compte le coût au m² dans leur zone de recherche, puisque les projets standards n’ont, par définition, par un budget extensible. Les professionnels appelés dans le cadre de ces opérations immobilières sont choisis, mais au prix d’un filtrage moins sélectif que lors des opérations de haut standing.
Les sociétés spécialisées dans la promotion et le développement immobilier standard sont nombreuses en France, à l’image de Nexity, Cogedim, Eiffage Immobilier, Capelli ou encore Kaufman et Broad. Si ces marques sont si connues, c’est qu’elles sont à l’origine de centaines de projets chaque année sur tout le territoire, en proposant de nombreux programmes neufs dans les centres-villes, les zones péri-urbaines et même les villes et villages de plus petite taille.
La promotion immobilière à vocation sociale
Comment concilier développement immobilier et social ? C’est l’équation qu’essayent de résoudre les professionnels de l’immobilier social. Ces projets, bénéficiant de soutien public, sont destinés à des personnes à faibles ressources, et dont l’accès au logement est difficile. Les logements sociaux sont très encadrés en France, tant dans leur nombre que dans leur attribution et leur gestion.
Les opérations de promotion sur des produits immobiliers sociaux sont réalisées par des entreprises spécialistes du segment. Elles se caractérisent par une très forte collaboration avec les organismes sociaux et territoriaux, tels que les collectivités ainsi que les mairies. Dans une optique de réduction des coûts, les projets sociaux ne présenteront pas de caractéristiques cossues, mais auront tout le nécessaire pour assurer aux futurs ménages une vie facilitée et dotée de tous les outils contemporains.
Des espaces géographiques sont par ailleurs attribués par les communes et les villes pour accueillir les logements sociaux. La prospection de terrain est donc tout à fait différente de ce qu’elle peut être sur un projet haut-de-gamme ou standard.
Certains promoteurs sont positionnés exclusivement sur le segment social. C’est notamment le cas de Alila, promoteur immobilier lyonnais spécialisé dans le logement aidé. Citons également Uniti Habitat, mais aussi l’entreprise 3F, adossée au Groupe Action Logement.